作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

2021年6月至今,房地产行业的调整如此漫长和激烈,多名地产大佬远去,而曾经的宇宙房企碧桂园,仍然在努力坚持。

12月8日,碧桂园董事局主席杨惠妍罕见表态:“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的,公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”

温文尔雅的杨惠妍是在公司月度管理会议上讲出这番话的,这样充满情绪的言辞,似乎也不是她平日的风格,可见当下的碧桂园,压力之大。

于内,碧桂园刚刚进行了区域大合并,同时全力以赴保交楼;于外,碧桂园正在与债权人商谈一揽子的债务重组方案,希望能像融创那样获得喘息空间。

杨国强和杨惠妍不想放弃,他们还想要尽力拯救碧桂园。

这几年,从宋广菊、吴亚军、凌克、许永军到黄其森等人,地产大佬们或隐退或跌落,像杨国强和王健林这样还在坚持求生的已是少数。在漫长的弱市和危局中,公司创始人的信用和意志愈发重要,债权人会看他们解决问题的诚意,这将决定这家公司的生死。

碧桂园的未来,仍取决于杨家父女的选择。

自救

过去两个月,碧桂园创始人杨国强与总裁莫斌,杨惠妍与丈夫陈翀先后公开现身顺德,力挫“离境传言”,安抚市场。

时隔一个多月后杨惠妍再次表态,家族会砸锅卖铁支持碧桂园,足见其拯救公司的决心。

杨氏家族作为控股股东,上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持了碧桂园约410亿港元,且从未减持股票。

华尔街见闻获悉,杨国强家族曾在10月向碧桂园提供了3亿美元的无息借款,杨国强还把一架私人飞机庞巴迪环球6000卖了。

有投资者表示,困境中还在坚持的企业值得尊敬,不过表态是一方面,更多还要看碧桂园后续的行动。

身处行业和公司风雨飘摇之际,杨惠妍亦努力给市场和投资者更多信心。

她表示,已对公司经营可能面临的极端情况做了敏感性模拟分析。结论是,保守计算的情况下,只要碧桂园的存货资产正常销售,即使假设碧桂园不买地、税收没有减免、不考虑一体两翼的新增贡献,未来十年碧桂园仍将持续保持正资产。“我对碧桂园修复资产负债表非常有信心。”

在此基础上,未来12个月碧桂园主要有三项工作:保交付、保经营和保信用。

其中,保交付被碧桂园视为重中之重。

杨惠妍透露,未来的12个月,碧桂园的交付挑战会进入深水区,2024年碧桂园交付量预计超过40万套。

莫斌也在会上强调,“保交付和安全质量是公司的底线,一定要做好底线管理,这也是企业生存的底线。”

今年前11个月,碧桂园已累计交付房屋约50万套,累计交付面积6043万平方米,涉及31个省,240个城市。

碧桂园也在努力维持经营的正常,以配合保交楼。12月5日,碧桂园内部发文,对组织架构进行了一系列疾风骤雨般的调整,将14个区域合并为7个新区域。

这也使得碧桂园不再是国内区域数量最多的房企之一,三年时间里,区域数量从一百多个大降至21个。

在此之前,5月底,碧桂园还进行了近年最大的一次组织架构调整,碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团,加快多元化发展之意空前强烈。

杨惠妍表示,现在公司的组织架构已经到了一个比较稳定的阶段,接下来就是要锁定优秀人才,完善薪酬和激励机制。

此外,碧桂园今年大幅削减行政开支,较2021年下降近60%,配合区域缩减,努力节衣缩食,积极自救。

利好消息也在传来。12月1日,广发银行银企座谈会上,碧桂园受邀参加,足见银行对于碧桂园修复信用、成功上岸依然怀有希望。

失落

碧桂园的失落,是近年房地产行业调整的一个缩影。

11月份,碧桂园实现全口径销售额约61.1亿元;今年前11个月,碧桂园全口径销售额约为2124.5亿元,排名房企第6。

而在此之前,碧桂园曾经连续六年蝉联房企销售年度冠军。

曾经, 碧桂园赶上了中国城市化快速发展的好时光。过去十几年里,碧桂园高速全国扩张,并给区域更多授权,叠加“高周转”模式,收割了下沉市场大量份额。

2013年,碧桂园全口径销售额首次破千亿元,跻身房企第一梯队。而后,碧桂园高歌猛进,年全口径销售额一度破5000亿元,是风头日盛的“宇宙房企”。

然而“三道红线”横空出世,拷问着房企的现金流管理能力,原有大干快上的高杠杆、高周转模式行不通了,叠加楼市弱行情、疫情影响,业内掀起房企出险潮。

由于未能及时撤身转向一二线城市,过于下沉的布局拖累了碧桂园。在今年二季度的市场转冷后,碧桂园的销售立刻承受了最大的压力,最终在8月坚持不住了,陷入流动性困境。

在9月完成了境内债债务整体展期之后,碧桂园正在为境外债债务重组奔忙。

据公开数据统计,截至10月,碧桂园处于存续期的公开美元债本金约93亿美元,共15笔,如果都参与重组,碧桂园将创下房企规模TOP3的境外债重组例子。

这将直接决定公司的信用和生死,杨国强家族只能背水一战。

而在债务重组之外,杨国强家族也在加快“两翼”业务的发展,试图寻找新的出路。

碧桂园12月8日的会议上透露,“除了传统地产主体业务,科技建造和代管代建业务也在稳步推进”。

据介绍,今年6月以来,博智林机器人已经开始面向市场销售,目前主要是租赁转购买和老客户回购;代管代建方面,凤凰智拓成立两个月以来,碧桂园在原有项目的基础上已经新增秦皇岛、洛阳、商丘、盐城等4个项目,持续培育新的业务增长点。

杨惠妍也表示,在强调保交付、保经营的同时,要坚持“一体两翼”的中长期发展规划。这曾被她视为自己掌舵后的工作重心。

杨国强、莫斌在10月罕见公开露面,就是在考察两翼业务之一的科技建筑业务。

潮起潮落,时代更迭。包括碧桂园、万科、龙湖、保利等在内,头部房企都在艰难求生,走向命运的分野。

融创近期刚完成债务整体重组,努力重回经营正轨;万科掌门人郁亮正在反击做空,向国资股东深铁求援;龙湖也不断进行业务和资金腾挪,以应对日益困难的局面;央企保利、招商等,也在年末发起一轮促销,以图快速回笼资金。

无论如何,人们都已经承认,那个蒙眼狂奔的房地产黄金时代回不去了。接下来的任何人,任何公司,都不得不过精打细算的日子了,而这,大概只是常态。

这是一个新的时代。碧桂园和杨家父女,也只能适应,并全力以赴。

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